2027年见底？中国房价下跌的未来轨迹

房价仅下跌了一半吗？最近一份来自高盛的研究报告引发了广泛关注。报告指出，本轮房价总体预计将下跌40%，而当前的跌幅仅为一半，预计到2027年才能触底。为何会这么说？报告将中美日三国房价见顶的时间进行了对比：美国房价于2006年达顶，经过6年下跌后触底反弹；日本则是在1990年见顶，13年后才触底。因此高盛认为，中国的房价走势将更接近美国模式，由于中国经济规模庞大，货币及财政政策较为强劲，与美国具有较大相似性，因此不太可能复制日本长期下跌的模式。据此推测，中国房价可能会在未来24个季度内触底，大约在2027年第三季度。

这个结论似乎有些草率。目前新房销售价格平均已经下跌了20%以上，部分三四线城市的二手房价格甚至已经腰斩。因此，很多人对高盛的观点提出了批评，认为城镇化尚未结束，且还有一些刺激政策未出台，房价不会下跌如此之深。与此同时，另一篇针对高盛报告的分析文章也引起了关注。文章作者认为，房市的超买情况对房价见顶后的下跌幅度起到了关键作用。过去几年房价的急速上涨，主要是因为超买现象严重。当时购房防通胀的观念盛行，导致除了自住外，许多人还大量投资房产，特别是从2016年开始，房产销售额激增，2020年和2021年达到峰值。2021年，新房销售额达到16万亿，占当年GDP的14.2%，而2006年美国住房销售高峰时，这一比例仅为13%，且包括新房和二手房，说明中国的超买情况更为严重。对比之下，1990年日本新房销售高点时，新房销售仅占GDP的9.5%。

在楼市下行期，如果超买严重，则可能导致投资者为避免损失而大量抛售房产，进一步加剧房价的下跌。如果从这些数据来看，高盛给出的2027年房价见底的预测甚至可以说是相对乐观的。

尽管如此，我们也见证了一些稀缺地段的房产仍显示出较强的保值增值能力。例如4月份上海两个外滩豪宅项目开盘时，每平米售价高达十六七万，均价每套四五千万，仍有大量买家排队摇号。这说明，至少在一线城市，真正稀缺的高品质房产仍具有较强的市场吸引力。与此同时，学区房市场仍在探底，如北京顶级学区房万柳蜂鸟家园最新成交的一套44平米房子，成交价已从历史最高的985万跌至568万。

尽管高盛的结论看似一刀切，实际上房地产市场的多样性和复杂性远超过单一的经济模型所能解释。未来对于三四线城市，由于人口流出和泡沫更大，房价可能还会进一步下跌；而对于一线城市中真正稀缺的优质房产，其价格仍可能高不可攀。